李宇嘉：优化房地产政策，需要新思路
7月24日中共中央政治局会议在部署下半年经济工作时提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
很多人注意到，相关表述中的一些变化：一是没有再提“房住不炒”；二是得出房地产市场面临新形势的判断，即“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。很长一段时间以来，“房住不炒”是我国房地产政策的大基调，有了这个基调，不管是地产金融财税政策的调整，还是地方因城施策地出台政策工具，都会先掂量掂量是否符合这个大基调。这次会议没有再强调“房住不炒”，是不是就可以被理解为我们将大力度纾困甚至是刺激房地产市场呢？笔者认为，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”被写入党的二十大报告，当是我们长期坚持的顶层设计。现在只是短期内的工作重心需要因时因势作出调整，再加上炒房之风已经明显减弱，不需要再格外强调了。那么，从此次会议的相关表述来看，我国房地产市场的工作重心短期内发生了什么调整呢？
那就是“防风险”。通稿在表述房地产之前有一句话，即“要切实防范化解重点领域风险”。显然，房地产市场属于需要防范化解风险的重要领域之一，这与去年底中央经济工作会议将房地产放在“防风险”一节中的逻辑是完全一致的。这意味着，防风险仍然是今年我国房地产工作的主要任务。当下，我国房地产领域面临的风险有了一些新情况，或者是如中央政治局会议所言“新的困难挑战”。
一方面，二季度商品房销售明显下行，房企债务风险有所蔓延，导致保交楼受到影响，稳健经营民企近期也出现债券价格下跌。房企风险扩大，也导致新开工和开发投资跌幅加大，新开工、开发投资跌幅分别由一季度的-19.2%和-5.8%扩大至-24.3%和-7.9%。另一方面，房价下跌幅度和范围逐渐扩大。比如一线城市6月二手住宅价格指数环比下降0.7%，比5月-0.4%的跌幅明显扩大；3月仅有13个城市的二手房价格出现环比下跌，6月则达到63个。近期，各大城市二手住房挂牌量日趋走高，居民预期转弱、降价出售是导致二手房价下行的一个主要原因。因此，我国房地产短期内的工作重点转向防风险和稳地产，是十分必要的。
既然形势变了，我们就需要适时调整优化房地产政策。此次会议提出，因城施策用好政策工具箱。需要注意的是，优化调整并不是热点城市简单地退出限购、限售政策，启动“认房不认贷”等在需求端发力。近一年来的政策实践已经表明，需求端纾困或刺激的空间在收窄，政策效应明显减弱，我们需要贯彻把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来的方针。
我国房地产市场的供求关系已经发生重大变化，而这样的“重大变化”不仅体现在供求关系上，居民对房地产的预期、按揭买房意愿等也发生了改变。近期，提前还贷、二手房挂牌量攀升、长租人群增加等都是“重大变化”的体现。这些变化的背后，一方面是“房住不炒”的深入人心、房价只涨不跌的预期扭转；另一方面是经济进入中高速增长阶段后，居民收入、就业前景预期、就业结构、人口结构等也都出现变化。
房地产市场的基本面已经改变，如果只是仅仅延续原来的需求端纾困甚至刺激，其促进房产销售的效果未必明显，而且过度使用还可能导致未来更大的库存压力、风险处置压力等。因此，房地产需求端需要释放政策空间，比如优化限购等行政措施、降低按揭利率等，同时，也要关注房地产的供给侧改革。比如，会议强调加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造，还包括老旧小区改造、以县域为载体的城镇化等。
这样就可以让供给匹配需求，需求牵引供给，供需在高位实现平衡，而不完全是促进商品住房购置。比如，打造好房子、好小区、好社区，推动实现美好人居、居住消费的升级；再比如，通过对老旧小区、城中村等存量盘活，补上市政设施、公共服务设施的短板，释放老城居民、年轻人、新市民、外来人口居住消费的潜力，实现行业健康发展，更好发挥房地产支柱产业的作用。（作者是广东省住房政策研究中心首席研究员）